当房地产告别规模扩张，建筑央企的下一条增长曲线在哪里？
过去几年，建筑行业的变化，大家都有目共睹。
传统房地产开发模式承压，建筑市场竞争加剧，单纯依靠规模扩张、项目数量和低价竞争，越来越难支撑企业的长期增长。
但另一面，市场并不是没有需求了。
城市更新、“好房子”建设、基础设施补短板、绿色低碳转型，还有AI与建筑工业化的深度融合，都在创造新的市场机会。
问题是：谁能把这些需求，真正变成可落地、可复制、能产生回报的业务？
最近，中国建筑国际（03311.HK）发布的2026年第三季度业绩，提供了一个值得观察的样本。
我的判断是，这家公司正在做的，不只是守住传统建筑业务，而是试图通过科技、投资、建筑和运营的组合，重新打开自身增长空间。
01
建筑行业变了，
企业的竞争逻辑也得变先看政策
2026年，城市更新被进一步推向重要位置。国务院印发的《城市更新“十五五”规划》，明确提出盘活存量资源、推进危旧房改造、支持老旧住房自主更新和原拆原建，同时发展智能建造、绿色建筑，推动房地产开发企业转型发展。
住房城乡建设领域释放的信号也很清晰：城市建设正在从大规模增量扩张，转向存量提质增效。
这意味着什么？
过去，建筑企业比拼的往往是项目获取能力、施工组织能力和规模优势。接下来，竞争还要看谁能解决更复杂的问题：老旧住宅怎么改、城市更新怎么做、建设周期怎么缩短、建筑品质怎么稳定、碳排放怎么降低，以及项目建成后如何持续运营。
需求没有简单消失，而是在变化；企业真正要改变的，是提供产品和服务的方式。
这也是我看中国建筑国际这份业绩时，最关注的一条主线。
02
从工地到工厂，
MiC改变的不只是施工速度
中国建筑国际旗下中建海龙深耕的MiC，也就是模块化集成建筑，正好切中了建筑行业的一个核心痛点。
传统建造模式，大量工序集中在施工现场，工期、质量和现场环境容易相互牵制。MiC则把建筑拆分成标准化模块，在工厂完成结构、装修、水电等工序，再运输到现场安装。
建造过程由大量串联作业转向工厂生产与现场施工并行。
这不只是施工方法的变化，而是建筑供给方式的变化。
例如，深圳华章新筑采用6028个MiC模块建设2740套保障性住房，从开工到交付仅用365天，约为传统建设工期的三分之一。
在商品住宅领域，中海·玖树满和则探索MiC模式在市场化开发中的应用。项目规划578户，采用1616个MiC模块，目标较传统开发周期节省约一年。
为什么这件事值得关注？
因为建筑行业过去有不少需求，并非没有市场，而是传统建造方式很难同时兼顾工期、质量、环境和成本。当建造方式发生改变，原来难以实现的需求就有了新的解决方案。
当然，MiC并非没有成本挑战。目前其成本仍可能略高于传统现浇方式，但更短的建设周期有望改善资金占用和项目内部收益率。未来能否进一步释放经济效益，还要看产能利用率、规模效应和项目条件。这才是技术商业化真正要回答的问题：不是技术能不能做出来，而是能不能形成经济上可持续的供给。
03
828新政之后，
现房销售正在重塑房地产开发的资金逻辑
2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，提出有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少交付纠纷，维护购房人合法权益。这就是市场关注的“828新政”。
中国建筑国际在三季度业绩中，专门将现房销售政策列为MiC商住业务的重要发展机遇，并明确指出，现房销售将使房企回款节点显著后移。对开发企业而言，资金在项目中停留的时间越长，建设周期就越直接地影响资金成本和投资回报。
MiC的价值，正从缩短工期延伸到提升资金效率。
相较传统建造方式，MiC能够更早实现主体结构封顶和竣工验收。前者关系到预售条件，后者关系到项目交付及预售资金监管解除的相关要求，具体规定因城市而异。提前达到这些节点，有机会减少资金占用时间和财务费用。
资本市场的研究分析也指出，尽管MiC当前成本仍略高于传统现浇方式，可能对项目利润率产生一定影响，但更短的建设周期有望改善项目内部收益率（IRR），为拓展商住市场创造空间。这意味着，评价MiC不能只看建造成本，还要综合考量工期、资金占用和项目整体收益。
MiC通过将模块的结构、装修、水电等工序前移至工厂，使工厂生产与现场施工并行，减少传统施工中大量工序依次衔接的时间成本。目前，中建海龙拥有12个生产基地、85条智能化生产线，年产能达13万个模块，最新一代工厂生产线自动化率超过70%，数字化覆盖率达到100%，已具备一定的规模化生产基础。
中海·玖树满和是这一模式在商品住宅领域的实践。作为全国首个MiC模式商品住宅项目，该项目规划9栋住宅、共578户，总建筑面积约5.44万平方米，使用1616个MiC模块。集团披露，项目较传统开发周期预计节省约一年。项目于去年11月拿地，目标于今年末竣工备案。828新政发布后，其示范意义也受到住建部门、行业协会、地产商和资本市场关注。
当然，并非所有住宅项目都适合采用MiC，其应用仍取决于建筑类型、规划条件、运输吊装条件、成本结构和市场需求。但对中国建筑国际而言，现房销售政策提供了更清晰的市场切入点：当开发企业更加关注建设周期、资金效率和交付品质时，MiC有机会从建造技术进一步转化为改善项目经营表现的解决方案。
828新政改变了房地产项目的资金与销售节奏，MiC则有机会通过缩短建设周期，回应开发企业对资金效率、工程质量和交付确定性的综合需求。这正是现房销售与中国建筑国际业务之间值得关注的联系。
04
香港的机会，不只在建楼，
还在投资和运营
如果说内地城市更新为MiC提供了新的应用空间，那么香港则是观察中国建筑国际综合能力的另一个重要窗口。
香港建筑市场的机会，正在由传统房屋建设向大型基础设施、民生工程、产业园区及城市综合开发延伸。香港特区政府官方资料显示，未来两至三年基本工程开支预计平均每年超过1,200亿港元，建造业整体工程量预计每年约3,000亿港元。作为香港未来发展的重要引擎，北部都会区占地约300平方公里，未来五年预计将有约900公顷土地完成平整，并提供约7万个住宅单位及约100万平方米的经济楼面。2026年7月，《北部都会区发展条例草案》刊宪并提交立法会，政府也在通过精简规划、地政等程序，为北都建设提速创造条件。
对于中国建筑国际而言，香港的机会首先建立在牢固的承建业务基本盘之上。
作为香港建筑市场的重要承建商，中国建筑国际长期深耕房屋建筑、基础设施及环保工程等领域，持续承接大型公共工程和民生项目。从经营规模看，集团香港市场业务分部营业额近年持续增长，2025年达到397.54亿元人民币，已接近400亿元，不断刷新香港本地建筑经营规模记录。从订单储备看，在北部都会区，截至2025年累计收获的相关合约额已超过1,000亿港元。
这些数据反映出两个层面的支撑：一方面，香港既有承建业务已形成较大经营规模；另一方面，北部都会区的持续开发正在为集团带来新的订单机会。根据中国建筑国际三季度业绩材料，截至2026年7月，获立法会财务委员会拨款的北都相关工务工程已超过1,800亿港元，北都内多个新发展区也已进入建设阶段。随着相关规划逐步转化为工程项目，集团在大型工程承建、建筑科技和项目管理方面的积累，有望继续发挥作用。
在承建基本盘之外，香港的投资带动型业务则是中国建筑国际正在探索的新方向。
香港政府正推动北都产业发展、加强招商引资，并希望引入更多社会资本参与园区及基础设施建设。这为建筑企业从单纯承建向投资、建设与运营协同拓展提供了市场空间。本年中标的青衣先进建造业产业大楼是集团在香港投资建设业务上的重要突破，更是是香港回归后首单BOT项目。尽管中国建筑国际当前在香港的核心优势仍然是承建业务，但投资带动型业务将为公司提升利润率上限，打开盈利空间。
从北部都会区建设到建筑科技应用，香港为中国建筑国际提供的，不只是新增工程量，也包括业务模式拓展的可能性。承建基本盘继续巩固，投资与运营能力逐步探索，才是观察集团香港业务下一阶段发展的两个关键维度。
05
城市更新，可能是建筑业下一轮结构性机会
城市更新不是简单地拆旧建新，而是涉及既有建筑改造、老旧小区整治、危旧房改造、管网更新、完整社区建设和城市功能完善等一系列任务。
这类项目通常更复杂：场地受限、居民协调难、施工不能完全脱离现有环境，对技术、投资和运营能力都有要求。
集团的资源配置正在向优势区域和更具确定性的市场集中。而MiC在城市更新中的作用，也不仅是加快施工。
对于空间紧张、施工扰民成本高的区域，工厂预制、现场安装的方式有机会减少现场作业、缩短工期，并为原拆原建等模式提供新的技术选择。
如果再结合投资、建设和后期运营，企业提供的就不只是一个施工项目，而可能是一套解决城市更新问题的综合方案。
技术提供新的可能性，投资和运营决定商业模式能否跑通。这也是中国建筑国际这条转型路径最值得观察的地方。
